アパート投資で家賃値上げ交渉は可能？

ここでは、借地借家法に基づく貸主の家賃増額交渉可否と必要な協議手続きや調停対応を具体的に解説します。

借地借家法における家賃改定の法的枠組み

第32条（賃料増減請求）の趣旨

借地借家法第32条は、現在の賃料が経済事情の変化等で相当性を失った場合、将来分について賃料の増額または減額を請求できる強行規定です。

参照元：借地借家法第32条（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=403AC0000000090#Mp-At_32）

賃料改定請求の要件

賃料改定請求を行う際には、以下の三つの基準を総合的に検討します。

• 租税その他の負担の増減

• 土地・建物価格や経済情勢の変動

• 近隣同種物件の賃料との比較

これら三つの基準を総合して現行賃料が不相当と認められる場合に、賃料増減請求が可能となります。

入居者への家賃値上げ交渉は可能か？

賃料増減請求を根拠とする交渉

借地借家法第32条は貸主側にも賃料増額請求権を認めています。貸主が増額を申し入れる場合は、この条文を根拠に将来分の賃料を改定できますが、借主の同意を得る必要があります。

参照元：最高裁平成15年6月12日判決（https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52364）

協議義務の履行

契約書に「協議のうえ賃料を改定する」といった条項があっても、協議がまとまらないこと自体を理由に賃料増減請求（借地借家法32条）の効力が失われるわけではありません。最高裁平成15年10月21日判決は、事前に改定方法を協議・合意していたサブリース契約であっても、第32条の適用を妨げないと判断し、当事者には請求前後を通じて誠実に協議を尽くす義務があると示しました。

増額交渉では、経済情勢の資料を提示し、借主の事情を聴取しながら協議を重ねることが求められます。

参照元：最高裁平成15年10月21日判決（https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52299）

具体的な交渉手続きとポイント

書面による交渉通知

増額を申し入れる際は配達証明付き内容証明郵便を用い、通知書に改定理由や改定後の賃料、発効時期、回答期限を明記して、賃料発効予定日の1～2か月前までに送付します。

合意に至らない場合の対応

借主と合意に至らない場合でも、通知到達時点で請求権が行使されます。以後は簡易裁判所で賃料増減額調停を申し立て、調停不成立時は裁判所の判断で相当賃料を決定します。

まとめ

貸主が入居者に家賃増額を交渉するには、第32条の要件を満たした上で賃料改定請求権を根拠にし、誠実に協議を行う必要があります。書面通知や調停手続きの準備を含め、客観的資料を整備して合理的な交渉を進めることが重要です。