一棟アパートの投資メリットは？

アパートの一棟投資には、空室リスクを分散できる、安定した収入を得やすいなどのメリットがある一方、金額負担が大きい、売却できない可能性があるなどの注意点も存在します。

ここでは、メリットや注意点を解説し、失敗を防ぐための不動産選びのポイントを紹介します。

家賃収入が安定しやすい

アパートの一棟投資の大きな魅力の一つは、家賃収入が安定しやすいことです。

区分所有マンション投資の場合、もし入居者が退去してしまうと、収入はゼロになってしまいます。しかし、一棟アパートには複数の部屋があるため、一つの部屋が空室になっても、他の部屋からの家賃収入は継続します。

これにより、収入が急激に途絶えるリスクを分散させることができます。特に、立地が良く、適切な家賃設定を行っていれば、常に一定の家賃収入が見込めるため、精神的な安定にも繋がるでしょう。

レバレッジ効果が期待できる

一棟投資は、レバレッジ効果を活用できる投資法です。レバレッジとは「テコの原理」のことで、借入金を利用することで、自己資金以上の大きな投資を行うことを指します。

例えば、自己資金1,000万円で利回り10%の1億円のアパートを購入した場合、年間1,000万円の家賃収入が期待できます（諸経費やローン返済を除く）。これは、自己資金1,000万円で年間100万円の収入を得る区分マンション投資と比べて、圧倒的に大きなリターンです。

不動産投資ローンは、各金融機関の方針や市況、物件・属性により姿勢が分かれるため、複数行の条件比較が有効です。

インフレに強い

インフレに強いことも、不動産投資の重要なメリットです。インフレ（物価上昇）が起きると、現金の価値は相対的に目減りします。しかし、不動産のような実物資産は、物価の上昇に伴い資産価値も上昇する傾向にあります。

インフレ下では実物資産としての不動産価値や家賃の上昇が期待できる一方、日本では家賃CPIの上昇は反映が遅く、上がり幅も小さくなりがちです。インフレがローンの実質負担を軽くする効果もあり得ますが、家賃の伸びは地域や市況により大きく差が出ます。

節税対策になる

アパートの一棟投資は、節税対策としても有効です。特に所得税や住民税の軽減効果が期待できます。家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算することで、課税所得を圧縮し、税金を減らすことができます。

なお、赤字の損益通算には例外があり、土地取得に係る借入利子等は通算の対象外となる点には注意が必要です。

経費として認められるのは、ローンの金利、固定資産税、修繕費、管理会社への手数料、さらには建物の減価償却費など多岐にわたります。特に減価償却費は、実際には現金が出ていかない費用であるため、帳簿上は赤字であっても、キャッシュフローはプラスという状況を生み出すことが可能です。これにより、手元の資金を残しながら税負担を軽減できるのです。

一棟アパートの投資リスク

金額負担が大きい

アパートの一棟投資の最大のハードルは、その金額負担の大きさです。

区分所有マンション投資に比べて、物件価格が数千万円から数億円と高額になるため、多額の資金が必要になります。多くの場合、金融機関からの融資に頼ることになりますが、ローン審査は厳しく、安定した収入や自己資金が求められます。

高額なローンを組むということは、毎月の返済額も大きくなるということです。もし家賃収入が想定を下回ったり、急な出費が発生したりした場合、資金繰りが厳しくなる可能性があります。

空室リスクもある

一棟アパートは複数の部屋があるため、空室リスクを分散できるというメリットがありますが、空室がゼロになるわけではありません。特に、以下のようなケースでは空室リスクが顕在化します。

• 物件の立地が悪い：駅から遠い、周辺に生活施設が少ないなど、入居希望者が集まりにくい立地では空室率が高まります。
• 競合物件の増加：周辺に新しいアパートやマンションが次々と建設され、競争が激化すると、空室が埋まりにくくなります。
• 設備が古い：他の物件と比較して、設備が見劣りする場合、入居者が敬遠する可能性があります。

空室が増えれば増えるほど、家賃収入は減少し、ローンの返済や運営費用を賄うことが困難になるリスクがあります。

修繕費の発生

アパートは、時間の経過とともに劣化が進むため、修繕費の発生は避けられません。特に一棟物件の場合、屋根や外壁、共用部など、規模が大きい分、修繕費用も高額になりがちです。

例えば、築年数が古い物件では、大規模な外壁塗装や屋上防水工事が必要になることもあります。また、給湯器やエアコンなど個別の設備の故障も、複数戸ある分、同時に発生する可能性があり、その都度、予期せぬ出費が発生します。

計画的に修繕積立金を確保しておかなければ、いざという時に資金が不足し、物件の資産価値を維持できなくなるリスクがあります。

売却できない可能性もある

不動産は流動性が低い資産であり、売却できない可能性もゼロではありません。特に、以下のような物件は売却が難しくなります。

• 築年数が古く、劣化が激しい物件：買主が大規模修繕の費用を懸念し、購入をためらう場合があります。
• 不人気なエリアにある物件：需要が少ないエリアでは、物件自体の価値が低く評価され、買い手が見つからないことがあります。
• 利回りが低い物件：投資家は収益性を重視するため、利回りが低い物件は敬遠されます。

売却ができないと、資金が塩漬けになってしまうだけでなく、売却価格がローン残高を下回る「ローン割れ」を引き起こす可能性もあります。

不動産会社の選び方

専門性と実績で選ぶ

アパートの一棟投資の成功には、区分マンションとは異なる専門的な知識が不可欠なため、非公開物件の取り扱いが豊富で、かつ購入後の管理実績（高い入居率など）を明示している会社を選ぶことが重要です。

担当者の質と対応で選ぶ

物件の良い点だけでなく、空室や修繕などのリスクも正直に説明し、顧客の投資目的に合わせた提案を迅速に行ってくれる担当者は、長期的な信頼関係を築く上で欠かせません。

会社の信頼性と財務状況で選ぶ

長年の事業継続を示す宅地建物取引業免許の更新回数や、複数の金融機関と提携している実績があるかを確認することで、会社の安定性と資金調達のサポート力を判断できます。

会社独自の強みやサービスで選ぶ

特定のエリアに特化して詳細な情報を持っているか、あるいは購入後の確定申告や修繕計画など、長期的な運用をサポートする体制が整っているかなど、会社独自の強みやアフターフォローも比較検討のポイントとなります。

不動産投資を成功させるためのパートナー選びは、単なる物件探しを超えた、あなたの将来を左右する重要な決断です。

アパートの一棟投資は、長期的な安定収入や資産形成といった大きなメリットをもたらす一方で、空室リスクや修繕費用といった注意点も伴います。これらのリスクを管理し、最大限のメリットを享受するためには、専門知識と経験を持つプロフェッショナルなパートナーの存在が不可欠です。

メリットや注意点を理解しつつ、投資の失敗を防ぐために不動産選びをしっかり行いましょう。