アパート投資に役立つ登記簿謄本の見方と取得方法

ここでは、アパート投資を検討する際に欠かせない登記簿謄本の見方と取得方法を解説します。

登記簿謄本とは？アパート投資での必要性

登記簿謄本と登記事項証明書の違い

登記簿謄本は、不動産の権利関係を法的に証明するための公的書類です。現在では、デジタル管理された登記情報を印刷した「登記事項証明書」が正式名称ですが、「登記簿謄本」という呼称が広く一般に定着しています。両者の内容に違いはなく、同一のものと考えて問題ありません。

アパート投資でなぜ必要なのか

アパートを購入する際には、登記簿謄本を確認することで、対象となる物件の所有者・抵当権の有無・仮登記の存在など、投資判断に直結する重要な情報を把握できます。こうした情報は価格交渉やリスク回避にもつながるため、登記簿謄本の取得と確認は不可欠です。

取得が必要な場面（購入・融資・売却など）

登記簿謄本は以下のような状況で必要になります。

• アパートなど不動産の購入を検討する場合
• アパートローンなどの融資を申請する場合
• 所有している物件を売却する場合
• 相続や名義変更を行う場合

金融機関や不動産仲介業者から提出を求められることもあります。

登記簿謄本の見方｜アパート投資でチェックすべきポイント

表題部：土地・建物の基本情報とチェック方法

表題部には、土地および建物に関する基本的な情報が記載されています。主な確認項目は以下のとおりです。

• 土地：地番・地目（宅地・山林など）・地積（面積）
• 建物：家屋番号・種類（居宅・店舗など）・構造（木造・鉄筋コンクリート造など）・床面積

建物の構造や床面積が、販売資料やチラシの内容と一致しているかを必ず確認しましょう。異なる場合は、売主に説明を求めてください。

権利部（甲区）：所有者の履歴とリスクの見分け方

権利部（甲区）には、所有者の履歴が記載されています。確認すべき主な項目は以下のとおりです。

• 最終順位番号に記載された現所有者の氏名と住所
• 登記の目的として記載された取得理由（売買や相続、贈与など）
• 所有権移転の回数と期間：短期間に売買が繰り返されている場合、不動産業者や投資家が売主の可能性があり、価格交渉が難しいことがあります。一方で、20年以上の長期保有かつ移転回数が少ない場合、個人売主である可能性が高く、価格交渉に応じてもらえる可能性があります。

権利部（乙区）：抵当権・地上権・仮登記の読み取り方

権利部（乙区）には、所有権以外の権利が記載されています。

• 抵当権設定がある場合：金融機関からの融資が残っていることを意味し、競売のリスクも想定されます。抵当権が抹消されているかを確認してください。
• 地上権や賃借権：第三者が使用する権利を持っている場合があり、自由に利用できないことがあります。
• 仮登記：他者による仮の権利主張であり、本登記よりも優先される可能性があります。仮登記が残っている物件の購入は慎重に判断する必要があります。

相続・差押え・仮登記がある物件の注意点

登記内容に「相続」と記載がある場合、相続人が納税期限の関係で早期売却を希望していることがあり、価格交渉に応じてもらいやすい傾向があります。ただし、相続人同士の意見が一致しない場合、手続きが長引く可能性があります。

「差押え」や「仮登記」の記載がある物件は、法的リスクを伴うため、購入の判断は慎重に行ってください。

登記簿謄本の取得方法と費用比較

法務局の窓口で取得する場合

全国の法務局にて取得が可能です。申請書に必要事項を記入し、600円分の収入印紙を貼って提出します。窓口での取得は通常10〜15分程度で完了しますが、対応は平日のみとなっています。

オンラインで取得する場合（法務省・情報提供サービス）

オンライン請求には、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」と「登記情報提供サービス」の2つの方法があります。前者は、取得した証明書を法務局の窓口または郵送で受け取る形式で、手数料は480円〜500円です。後者は、PDF形式で登記情報を即時に確認でき、手数料は334円ですが、証明書としての効力はありません。

平日に時間が取れない方や、法務局が遠方にある方には、オンライン取得が便利です。

取得にかかる費用と所要時間

取得方法	費用	所要時間
法務局窓口	600円	約10～15分（即日）
オンライン請求＋窓口受取	480円	翌営業日以降（混雑状況による）
オンライン請求＋郵送	500円	約1週間程度
情報提供サービス（閲覧）	334円	即時（PDF形式）

※2025年6月時点での情報です。

登記簿謄本から読み解く投資判断のヒント

売主が投資家か個人かを見極める

登記簿謄本の権利部（甲区）に記載された所有者の履歴から、売主の属性を推測することが可能です。

• 所有期間が短く、所有者が頻繁に変更されている場合：不動産業者や投資家が売主である可能性が高く、価格交渉には応じにくい傾向があります。
• 所有期間が長く、変更回数が少ない場合：個人が所有している可能性が高く、価格交渉が比較的しやすいことがあります。

こうした情報は、交渉方針の立案や購入可否の判断材料として活用できます。

抵当権から融資評価額を推定する方法

権利部（乙区）には、金融機関が設定した抵当権の詳細が記載されています。「債権額」や「利息」、「抵当権者（金融機関名）」を確認することで、過去に金融機関が物件をどの程度の評価で融資対象としたのかを推測できます。

債権額や利息、抵当権者に関する情報は、現在の物件価格の妥当性を検討したり、自身の融資条件を予測するうえでも参考になります。

安く購入できる可能性のある物件の特徴

登記簿謄本に記載された「相続」や「長期保有」といった情報から、価格交渉の余地があると予想できる物件を見つけられる場合があります。ただし、実際の交渉可否は売主の事情によって異なるため、事前に確認が必要です。代表的な例は以下のとおりです。

• 相続によって所有権が移転された物件（権利部甲区に「相続」と記載）：相続税の納税期限が迫っていることから、早期売却を希望しているケースがあります。
• 長期保有されている個人名義の物件：投資目的でない場合、相場より安く売り出されていることもあります。
• 抵当権がすでに抹消されている物件：ローン残債の心配がなく、交渉や融資の進行がスムーズになる傾向があります。

登記簿の内容を丁寧に確認することで、相場より条件の良い物件に出会える可能性が高まります。

まとめ｜登記簿謄本を読めば投資の精度が上がる

アパート投資における登記簿謄本は、単なる手続き上の書類ではなく、物件の適正価格や権利関係を明確にし、リスクを抑えるための重要な情報源です。登記簿の構成と読み方を理解し、取得方法や記載内容を適切に把握しておくことで、無用なトラブルを避け、より有利な条件で投資判断を下せます。

物件購入を検討する際には、必ず登記簿謄本を取得し慎重に内容を確認してください。