アパート投資で事故物件はあり？メリット・リスクを解説

ここでは、事故物件の定義やリスク、投資によるメリットについてわかりやすく解説します。

事故物件とは何か？

心理的瑕疵とその他の瑕疵の違い

事故物件とは、過去に自殺や他殺などの死亡事故が発生した物件のことを指します。特に多くの方が気にされるのは「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼ばれるもので、「知ってしまうと心理的に不快・不安に感じる要素がある物件」を意味します。代表的な事例には、室内での自殺や殺人、孤独死などが挙げられます。

一方で、事故物件には心理的瑕疵以外にも「物理的瑕疵（構造の欠陥など）」「法律的瑕疵（法的制限で建て替えできないなど）」「環境的瑕疵（周辺に嫌悪施設があるなど）」も含まれます。事故物件への投資を検討する際には、どの種類の瑕疵に該当するかを事前に把握することが重要です。

告知義務の内容とガイドラインの要点

2021年に国土交通省が発表したガイドラインでは、心理的瑕疵のある物件に対して「発生から3年間は告知義務がある」と明示されています。自殺・他殺・原因不明の死亡などが対象です。

一方で、自然死や日常生活中の事故（誤嚥や転倒など）については、基本的に告知義務は不要です。ただし、遺体の発見が遅れたことで悪臭や害虫が発生した場合などは、例外的に告知が求められます。

参照元：（PDF）宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf）

事故物件に投資するメリット

相場より安く購入できる可能性

事故物件は、一般の物件と比べて2〜3割ほど安く購入できるケースが多くあります。そのため、不動産投資にかかる初期コストを抑えることが可能です。限られた資金でも不動産投資を始めやすい点も魅力の一つです。

高い利回りが狙える仕組み

物件価格を安く抑えることができれば、同じ家賃収入でも利回りを高く維持しやすくなります。さらに、事故から一定期間が経過すれば、心理的な抵抗感が薄れ、賃料を元に戻せる可能性もあります。その結果、当初の安値で購入できたこととあわせて、収益性がさらに高まる可能性があります。

需要があるエリアなら入居者が見つかる

人気のある駅近物件や再開発エリアの物件であれば、事故物件であっても「家賃が安ければ問題ない」と考える入居希望者が一定数います。立地の良さと賃料の安さが組み合わされば、想定よりも早く入居者が見つかることも考えられます。

事故物件投資に潜むリスク

入居者が見つかりにくく空室リスクが高い

主なリスクは、事故物件であることから入居者に敬遠され、空室期間が長引く点です。家賃を下げても入居者が見つからない状況が続けば、利回りどころか赤字経営に陥る恐れもあります。特に告知義務がある3年間は、入居者への説明が必須となるため、慎重な対応が求められます。

告知義務による収益低下とトラブルリスク

ガイドラインによって告知内容の明確化が進みましたが、「心理的瑕疵にどこまで含まれるか」は依然として曖昧な部分もあります。万が一、告知を怠ったまま賃貸契約を結んだ場合、後になって入居者とのトラブルや損害賠償請求につながるリスクがあります。

金融機関の融資が通りにくい場合がある

事故物件は一般的に市場価値が低く評価されるため、金融機関によっては融資審査が通りにくいことがあります。特に初めて不動産投資を行う方にとっては、自己資金が必要となるケースが多く、資金計画を事前に立てておくことが重要です。

事故物件を選ぶ際のチェックポイント

心理的瑕疵の程度を見極める

事故物件にはさまざまなケースがあり、たとえば孤独死や自然死の場合は、心理的な抵抗をあまり感じない方もいます。条件次第では、比較的入居希望者が見つかりやすくなる場合もあります。一方、殺人や火災など事件性が強いケースでは、敬遠される傾向があり、投資対象として慎重な判断が必要です。

立地や築年数などの基本条件も重視する

事故物件であっても、立地条件や築年数、設備の新しさなどが整っていれば、条件次第で一定の需要が見込まれる場合があります。特に駅から近く、周辺環境が整っているエリアであれば、心理的瑕疵を補うメリットとして評価されやすいでしょう。

事故の内容や周知度を事前に調査する

購入前には「事故物件情報サイト」や「SNS」「地域の口コミ」などを活用して、その事故に関する情報がどの程度周知されているかを確認しておくことが大切です。情報が広く知られている場合、入居者の確保が難しくなる可能性があります。

リスクを減らすための管理と対策

見守りサービスや孤独死保険の活用

高齢者の入居が多い場合などは、「見守りセンサー」や「孤独死保険」の導入を検討しましょう。入居者の異変を早期に察知できれば、事故物件となるリスクを軽減できる可能性があります。また、万が一の場合でも原状回復費用や空室期間中の損失を軽減できます。

信頼できる管理会社の選定がカギ

事故物件の管理には、対応実績のある不動産管理会社を選ぶことが重要です。入居者とのトラブル対応や特殊清掃業者の手配、リフォームなど、対応を円滑に進められる会社であれば、オーナーの負担を軽減できます。

まとめ

事故物件は相場よりも低価格で購入できることから、比較的高い利回りを期待できる投資対象です。一方で、心理的な抵抗感の強い物件は入居者が見つかりにくく、運用が難しくなる可能性もあります。

成功のポイントは「事故の内容」「立地」「周知度」などを慎重に見極めること、そして保険やサービスを活用し、リスクを抑える体制づくりが重要です。十分な知識と準備があれば、事故物件投資でも安定した収益を見込める可能性があります。