クリエオーレ
リスクを限りなく減らすことが 成功の近道 大阪のアパート投資 BIBLE
大阪でアパート投資を考えている方へ、
リスクを減らした土地活用が可能なおすすめ会社をご紹介いたします。
アパート投資会社は物件の質で選ぶべし
キーワードは「入居率」と
「劣化対策等級3」
入居率
収益の指標となる入居率。入居率の関西圏平均は約94.2%（2019年下半期）と言われています。あくまで目安と捉えられがちですが、高い入居率を維持するためには「入居者を獲得する力」が必須。入居者が定着しやすい良質な物件を扱っていること、そして管理がしっかりしていることを示し、投資会社の有能さをはかる一つの指標ともいえます。
参照元：第23回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』 （https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan23.pdf）
劣化対策等級3
築年数75～90年くらいまで長持ちするように対策が講じられていることを意味する、劣化対策の最高等級3。融資する銀行もこれをひとつの指標としているので、木造アパートにおける法定耐用年数の22年が融資期間のところ、30年に伸ばしてもらうことが可能。結果、返済額とCF（キャッシュフロー）が大きな差がでてきます（表参照）。
22年と30年の返済額とCFの差
参照元：第23回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』
（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan23.pdf）
物件の質が高く
高利回りが見込める
大阪のアパート投資会社
3選
・「物件の立地」…物件を探す人が注目するのが駅からの立地。近ければ近いほど入居者が見込めます
・「住宅性能」…住みやすい家の指標で、基礎性能が高い家にこそ入居者は集まります
・「管理手数料」…管理手数料を抑えることで、月々の家賃収入がダイレクトに入ります
▼ スクロールできます ▼
| ハウスクリエイト | アイケンジャパン | ⼤和財託 | |
|---|---|---|---|
特徴 |
満室状態から投資できる物件あり | 社会⼈⼥性をターゲットとした物件を扱う | 医師向けの資産形成コンサルあり |
物件の立地 |
徒歩10分圏内 を原則 |
徒歩15分圏内 でも柔軟に対応 |
徒歩10分圏内 の⼟地紹介可能 |
住宅性能 |
防音耐震防犯防火 |
防音耐震防犯防火 |
防音耐震防犯防火 |
管理 |
3～5% | 不明 | 5% |
※公式HPの情報を元に掲載しています（2021年1月時点）。特徴・住宅性能のどちらも、物件によっては条件が異なる可能性がございますのでご注意ください。
十分な収益が見込める
大阪のアパート投資会社3社
ハウスクリエイト、アイケンジャパン、大和財託の3社の特徴に加え、扱う物件の詳細についてまとめています。
ハウスクリエイト
ハウスクリエイトの特徴
大阪エリアで培った戸建住宅販売のノウハウを活かした新築投資アパートを提供している会社です。主力のクリエオーレシリーズは木造で低コスト。基本的には駅徒歩10分以内という立地にこだわっているうえ設備が充実しています。
直売形式で管理手数料が3～5％と安く、満室にしてから投資をスタートできるため初月から全戸数分の収入が得られる安心感があります。また、銀行の融資が受けやすいメリットも見逃せません。
ハウスクリエイトの
自社物件情報
物件名
引用元：ハウスクリエイト（http://h-create.co.jp/crieore/）
- 設備の特徴
- Low-E複層ガラス、スマートフード、ステンレスシンク、両面焼きグリル、ソフトダウン・ウォールユニット、耐震ロック、暖房換気乾燥機、独立洗面台、温水器付きトイレなど。
※物件により仕様が異なる可能性があるのでご注意ください。
- クリエオーレに住む人の口コミ
- 部屋は広く窓も多いので開放的。脱衣所やお風呂にも窓があるのはとても良い。クローゼットも広く収納部分が多いのでおススメです。
参照元：マンションノート（https://www.mansion-note.com/mansion/10508850/reviews）
ハウスクリエイトの会社概要
所在地 | 大阪府大阪市城東区関目6-12-16 |
|---|---|
アクセス | 京阪本線「関目駅」から徒歩6分 |
営業時間 | 9:00～19:00 |
事業内容 | 分譲・注文・建売住宅の設計・施工・販売、建て替え・リフォーム、収益物件プロデュース・販売、介護事業・有料老人ホーム経営 |
ハウスクリエイトについて総括
ハウスクリエイトが提供する投資アパート物件は立地10分以内にこだわり、耐震・断熱など入居者が気にする性能を抑えており、女性コーディネーターのアドバイスのもとでオシャレな室内空間を演出していることも見逃せません。管理手数料も3～5％と安いため、オーナーが押さえておくべき要素が高水準で詰まっています。
木造アパートで建築コストも安く抑えられるので、予算に限りがある場合でも投資がしやすいと言えるでしょう。物件の質にとことんこだわり、高利回りを求める方におすすめの会社です。
アイケンジャパン
アイケンジャパンの特徴
堅実なアパート経営を基本理念として物件力にこだわる不動産会社です。投資物件は建物性能が高く、SVC構造による高い防音・遮音性能、耐力壁使用で建築基準法の基準以上の強度と劣化対策等級3を実現しています。
土地選定においては厳しい基準を設けていますが、自由設計なので柔軟性もあります。建てた後も管理・サポート体制が充実しているのが強みで、24時間入居者対応やこだわりの管理システム導入で高い入居率の維持に努めています。
アイケンジャパンの
自社物件情報
物件名
GRANDTIC
引用元：ホームメイト（https://www.homemate.co.jp/archive/hbn-C701005030/）
- 設備の特徴
- 宅配ボックス、ペアガラス、浴室TV、浴室乾燥機、オートロック、洗面化粧台、システムガスキッチン（2口コンロ）、TVインターフォン、1F防犯ガラス＋シャッター、ルーフバルコニー（2階のみ）など
※物件により仕様が異なる可能性があるのでご注意ください。
参照元：GRANDTIC 雅・堺東/ 施工実績より（https://aikenjapan.jp/works/series/detail.php?article=1191）
- REGALEST堺東に住む人の口コミ
- 今年の3月から住んでますが最高です！キッチンは広いし風呂でテレビが見れるしトイレにウォシュレットも付いてます！ 引用元：マンションノート（https://www.mansion-note.com/mansion/10567233/review/post/38419993）
アイケンジャパンの会社概要
所在地 | 大阪府大阪市中央区西心斎橋2-1-3 御堂筋ダイヤモンドビル7階（大阪支店） |
|---|---|
アクセス | 大阪メトロ御堂筋線「心斎橋駅」から徒歩5分 |
営業時間 | 要問合せ |
事業内容 | アパート・マンションの企画・販売、不動産仲介業など |
アイケンジャパンについて総括
物件にこだわっており立地がよく建物の性能の高さや標準設備も充実しています。また管理サポート体制もしっかりしているため手間のかかるオーナー業務も任せられます。注目できるのは自由設計で土地の広さや地形に合わせたプランが可能なこと。狭小地・変形地など所有で土地活用に悩んでいる人は相談してみると良いでしょう。
大和財託
大和財託の特徴
東京・大阪の二大都市圏に特化した営業展開をしている資産運用コンサルティング会社です。長期的安定運用を重視しアパート投資においては立地にこだわり、都市部に集中させることで賃貸需要の低下リスクを回避します。
また自社設計・施工なので中間コストをカット。低価格ながらも新しい設備の採用で高品質な建築ができるので入居者の定着率アップを目指せます。さらに一棟借り上げや家賃滞納保証などにも対応するので安定経営を目指せます。
大和財託の自社物件情報
物件名
Z-MAISON
引用元：大和財託公式HP（https://yamatozaitaku.com/tochikatsu/z-series/）
- 設備の特徴
- オートロック、防犯シャッター付(1階のみ)、共有部自動点灯式LEDライト、宅配ボックス、クローゼットなど
※物件により仕様が異なる可能性があるのでご注意ください。
参照元：大和財託公式HP（https://yamatozaitaku.com/z-maison/）
- 一棟アパートオーナーの口コミ
- 7月に完成したアパートも無事満室でのスタートをきる事ができ、改めてリーシング力のすごさを実感いたしました。これからも満室が続くように運営していきたいと思います。
引用元：やまとの土地活用https://yamatozaitaku.com/tochikatsu/voice/土地活用を利用し、新築物件を購入しました/）
大和財託の会社概要
所在地 | 大阪府大阪市北区角田町8-1 梅田阪急ビルオフィスタワー29階 |
|---|---|
アクセス | 阪神／御堂筋線「梅田駅」から徒歩2分 |
営業時間 | 要問合せ |
事業内容 | 資産運用コンサルティング、収益不動産の設計・建築、収益不動産の企画・開発・販売、収益不動産のリフォーム・リノベーションなど |
大和財託について総括
都市圏に限定した立地の投資物件を提供しています。新しい設備を擁した高品質なアパートで入居者の満足度が高く、長期安定経営を目指せます。自社施工なので低コストで設計にも柔軟性があり保証制度も充実しています。土地所有者で着実に資産運用をしていきたいと考えている方に向いている不動産コンサルティング会社です。
アパート投資の「成功」に直結する
立地・設備・管理費の
重要性
比較表で示した、扱う物件の立地、入居者が求める住宅性能、管理手数料はアパート投資の成否を左右するポイントです。希望する駅までの所要時間や建物の条件など、実際に物件を選んだ入居者や先輩オーナーの声とともにご紹介します。
扱う物件の立地
物件の立地によって、つねに満室になるほどの人気の物件になるか、閑古鳥が鳴くかのごとく空室が続くかが変わります。そのひとつの市場になるのが、最寄り駅からの距離。入居者のアンケートによれば、シングルもカップルもファミリーも駅までの所要時間を重視する傾向にあり、なかでも許容範囲としてもっとも多くの票を集めたのが、家から最寄り駅までの時間が10分以内でした。
駅から10分以内で、病院や公園などの周辺環境にも配慮してアパートを建築してくれる会社なら高い入居率が見込め、十分な収益が得られるはずです。
希望する駅までの所要時間
参照元：Sumai（https://sumaiweb.jp/articles/160312）
物件選びで重視する条件ランキング
引⽤元：SAY WOW（https://www.seiwa-stss.jp/saywow/research/）
建物の質
入居者が物件選びで必ず注目するのが、性能面。アンケートによれば、防音・耐震・防犯・防火の要素が上位に挙がっており、間取りや築年数に加えて、その物件に住むことでの「快適さ」「安心感」を求めていることが見えてきます。
だからこそ、アパート投資会社選びでは防音・耐震・防犯・防火にしっかりこだわっている物件を建ててくれるかに注目しましょう。その4点が整うアパートなら入居者が見つからないということも少ないでしょう。
物件の設備で最も重視したいポイント
引⽤元：不動産投資TIMES（https://www.fudousantoshi-times.com/pro/reports/4296）
管理手数料
管理手数料はアパート管理会社に支払うもので、各社とも家賃収入の数％と設定しています。先輩オーナーに対するアンケートによれば、家賃収入の5～10％未満の管理手数料を払っている層が最多。裏を返せば、管理手数料を5%以下で設定している会社を選べば、家賃収入をロスなく得られるということになりますのでアパート投資会社選びの際には注目してみましょう。
家賃収入における管理費用の割合
引⽤元：賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（https://www.mlit.go.jp/common/001320849.pdf）
気になるアパート投資の
「最適解」を問う
アパート投資といっても、選択する投資物件ごとにメリット・デメリットがあります。まずは、アパート投資の基本である建物の条件別にポイントを押さえておきましょう。
新築アパートの良い点と悪い点
- メリット
- 新しい設備の導入が可能
- 現代のニーズに合わせた間取り
- 『新築』需要が見込める
- エリア×需要者を想定した設計
- デメリット
- 運用まで期間がかかる
- 初期投資額が高い
- 希望のアパート用地を見つけるまで時間がかかる
中古アパートの良い点と悪い点
- メリット
- 入居率や稼働率をデータ化しやすい
- 新築に比べて初期投資額が少ない
- 購入時点から運用が可能
- デメリット
- 間取りが古く、現代のニーズに合わない
- リフォームの必要性がでてくる
- 好条件の物件と出会う確率が低い
- 新築に比べて保有時から賃料下落のリスクが高い
木造・鉄骨造・RC造の良し悪し
アパートには、木造・鉄骨造・RC造の3つの構造があります。一般的にマンションで用いられるものが鉄筋コンクリート造であるRCです。アパートの場合は、鉄骨造や木造のものが主流といえ、取得価格に加えこれら構造別の耐用年数により償却率が変わることも覚えておきましょう。RC造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年の耐用年数となり、新築の場合は耐用年数分の減価償却が可能となります。また、建築費用も耐用年数に倣って『木造＜鉄骨造＜RC』とRC造は高額となり、反対に木造は低コストでの建築が可能となります。
同じアパートでも構造により節税の期間や金額、建築費は大きく異なることも特徴です。アパート投資を始める際には、どのくらいの期間建物を保有し運用していくのかを十分に検討することも重要でしょう。
総括
新築や中古、アパートの構造は、アパート投資の収支にかかわる基本ともいえます。中古アパートの場合は、改修工事実施の有無や既存の入居者の属性など、投資に適しているか否かを判断する項目が増えることもあり、購入物件の選択はより難しくなるでしょう。はじめて一棟アパートでの投資を検討する場合は、初期費用を抑えることができ、運用時の収支が読み取りやすい新築アパートがおすすめです。
大阪でアパート投資をすべき理由
- 25年万博
- IR（統合リゾート）開業
- うめきた2期の再開発
- 東京よりも安く物件が購入でき、
地価が上昇
株価の下落上昇には、社会経済情勢が大きく関わっていることはご存知でしょうか？ 土地を含む不動産価格の変動もこれと同様、社会的要因・経済的要因が影響しているといわれています。
大阪は、2025年万博の開催地としての承認がおりた他、カジノを含む統合型リゾート開発も進められています。また、大阪駅北エリアの再開発も行われており、今後土地価格上昇が期待できるエリアとして注目されている点もポイントでしょう。
現在は東京都内に比べ土地・建物購入代金が安いこともあり、今後地価上昇することで利幅が大きくなる可能性もアパート投資におすすめの理由として挙げられます。アパート投資のリスク
アパート投資特有のリスクを4つピックアップしました。投資に伴うリスクを十分に理解し、回避方法についても覚えておきましょう。
空室リスク
アパート投資のリスクとして知られる空室。賃貸物件では、入居退去は継続的に反復するものであり、ポイントとすべきは空室期間ともいえます。空室状態が長く続くことで、長期間想定していた収入が見込めない場合でも、ローン返済は変わらず行わなければなりません。
家賃下落リスク
空室のほかにアパート投資で懸念されるリスクの一つが家賃下落でしょう。ここでポイントとなるのが需要と供給のバランスです。家賃相場はエリアによって異なり、利便性が大きく影響します。また、長期間安定した運用を行うには、賃貸物件の需要が高いエリアを選択することも大切です。しかし、供給量が需要量を上回ると古い物件は家賃を下げざるを得ないケースもあります。
災害リスク
株や投資信託と異なり、特定物である建物を通して資産を運用することがアパート投資です。そこで投資リスクとして挙がるのが災害です。自分の資産を守るためにも、災害リスクについてしっかりと備えておく必要がある点にも注意しましょう。
入居者トラブル
アパート投資では、入居者トラブルもリスクの一つでしょう。一見、投資には影響がなさそうな部分ですが、実はこの入居者トラブルが意外と厄介なものでもあります。トラブルに応じて一定期間家賃減額を余儀なくされるケースや家賃滞納などで直接収入に影響を及ぼすケースもあります。